Las oportunidades que vienen para la CDMX

Pese a los múltiples retos económicos y ecológicos que plantea el presente, la capital mexicana vive actualmente una alza inmobiliaria que está propulsando el crecimiento del sector HVAC

Elva Mendoza

Con apenas 1 mil 485 kilómetros cuadrados y cerca de 9 millones de habitantes, la Ciudad de México es una de las aglomeraciones urbanas con mayor densidad demográfica del planeta. Frente a esta problemática, el déficit de vivienda se ha convertido en un tema central.

“Se necesitan 70 mil nuevas viviendas. En 2016, construimos menos de 10 mil y este año se hizo un programa para tratar de llegar a 20 mil”, afirma Salomón Chertorivski, titular de la Secretaría de Desarrollo Económico del gobierno capitalino.

Para el funcionario, antes de hablar de movilidad es necesario enfocarse en el binomio vivienda-trabajo. El problema, prosigue, es que en la CDMX se dejó de construir vivienda digna y segura, “por lo menos dejamos de construirla al ritmo que se requería y requiere; además abandonamos muchas de las áreas centrales y las colonias centrales de nuestra ciudad: La Merced, Juárez, Cuauhtémoc, Roma, Condesa, Tabacalera, Doctores, el Centro”.

En Tlatelolco, por ejemplo, asegura que hay vivienda para cerca de 50 mil personas más, que en la zona de los mercados de La Merced donde existen hasta 70 por ciento menos habitantes que hace 15 años.

Para Chertorivski, la falta de consenso y de una política pública enfocada a la vivienda social ha dejado el terreno libre a la inversión privada: “Pienso que las decisiones de recortes presupuestales a nivel federal no han sido las mejores. Prácticamente la mayor parte de la inversión ha sido privada o pública-privada, enfocada principalmente a los sectores de desarrollo inmobiliario, construcción y servicios financieros”, sostiene.

Lo que sí existe, en contraste, es una mayor inversión en el sector de las llamadas tecnologías de la información (TI): “Hemos recibido una gran cantidad de fondos, por ejemplo, en el tendido de fibra óptica. Una empresa norteamericana aportó 3 mil millones de dólares de inversión en fibra óptica y conectividad; también han venido a establecerse centros mundiales de soporte de las grandes compañías de tecnología”, explica el Secretario de Desarrollo Económico.

La obra privada toma fuerza
De acuerdo con el presidente de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción en Ciudad de México (CMIC CDMX), Arturo Bautista: “la tendencia en construcción es hacia la obra privada. Estamos conscientes de que la inversión para obra pública será cada vez menor, por eso nuestra recomendación es tratar de diversificar”.

En lo que va de 2017, se han licitado apenas 322 millones de pesos en obra pública en CDMX, mientras que en 2016 se licitaron 10 mil millones de pesos, según datos de la CMIC. Derivado de ello, la obra privada aumentó 35 por ciento y la pública disminuyó 34 por ciento, en comparación al año pasado. Para Lozano, los empresarios del sector están apostando a la edificación de centros comerciales, de vivienda y departamentos.

En ello coincide Chertorivski, quien señala que el sector inmobiliario representa actualmente, por sí solo, el 12 por ciento de la economía capitalina. “En términos de espacios de oficinas y comercios estamos llegando a puntos de saturación; sin embargo, todavía hay oportunidades regionales, sobre todo en centros comerciales, algunas zonas no tienen cines, por ejemplo”.

El funcionario urge a pensar en nuevas fórmulas para la edificación, debido a los retos que impone el cambio climático y otros fenómenos naturales, como los sismos. “CDMX debe seguir creciendo, pero tenemos que hacerlo de manera inteligente; se necesita más desarrollo sustentable, pero no de espacios aislados, sino como parte integral de un plan global y estratégico de hacia dónde vamos como ciudad”.

CDMX debe seguir creciendo, pero debe hacerlo de manera inteligente; se necesita más desarrollo sustentable, pero no de espacios aislados, sino como parte integral de un plan estratégico

Cambio Climático y oportunidades de negocios
Como parte del Acuerdo de París, la Ciudad de México ha empezado a tomar acciones para combatir la demanda de infraestructura y servicios urbanos sostenibles. El tema, refiere Chertorivski, no sólo es importante por un tema ecológico, sino porque también representa una veta de negocios.

El funcionario sostiene que uno de los proyectos en puerta es la construcción de la primera planta de termovalorización de la ciudad. La obra fue adjudicada al consorcio Proactiva Medio Ambiente para el diseño, construcción, puesta en marcha, operación y mantenimiento. Esta planta quemará 4 mil 500 toneladas de basura al día, durante 30 años para generar la electricidad que alimente a las 12 líneas del metro.

Otro proyecto en puerta es la planta de biodigestión del Bordo Poniente, que a partir del aprovechamiento de los gases (captura de gas metano) y líquidos (lixiviados) generará la electricidad necesaria para encender las 517 mil luminarias que conforman el alumbrado público, así como los 1 mil 700 edificios públicos de la capital.

El Secretario advierte que la capital está obligada a un replanteamiento en el suministro de agua, mismo que calcula en alrededor de 35 mil millones de pesos de inversión, principalmente. Esto con el propósito de evitar fugas y reabastecer los mantos acuíferos del Valle de México, ya que el 40 por ciento del agua que consume la ciudad se pierde en el camino, ya sea que provenga del sistema del Cutzamala o por el subsuelo. Concluye, en este sentido, que el sector de la construcción será fundamental para el desarrollo de CDMX, tanto en el aprovechamiento de energías limpias, como en el de la sustentabilidad de las edificaciones.

Eco en el sector HVAC
Según la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), se estima una inversión de nuevos proyectos cercana a los 32 mil millones de pesos, al final de este sexenio en México. Tan sólo durante el primer cuatrimestre de 2017, el sector de la construcción creció 2.8 por ciento con respecto al año anterior.

Para algunos expertos, esto repercutirá de manera decisiva en el crecimiento y desarrollo del sector HVAC. Esta es la opinión de Jorge Sosa, consultor LEED GA y especialista en productos y servicios para la industria de edificios inteligentes.

MUNDO HVAC&R (MH): ¿De qué manera está impactando el boom de la construcción al sector HVAC?
Jorge Sosa (JS): Están relacionados. Hoy, en el país, hay unos 15 grandes proyectos de más de 50 mil metros cuadrados, los cuales requerirán de sistemas HVAC, termostatos, motores, enfriadoras, manejadoras, torres de enfriamiento, etcétera. El que más impacta es el Nuevo Aeropuerto, una obra de 170 mil millones de pesos, pero que va a demorar alrededor de tres años en construirse. En esta perspectiva de tiempo, si bien se trata de obras de envergadura, hay que dividirlas en el transcurso de tres o cuatro años.

MH: ¿Tiene algún dato o porcentaje del crecimiento de la industria HVAC durante los últimos años?
JS: Grosso modo, el crecimiento anual compuesto (CAGR, por sus siglas en inglés) del sector ha sido de 11 por ciento anual en el último trienio, incluidos los segmentos residencial y comercial. Para 2020, este aumento se mantendrá, pero todo depende de la urbanización y crecimiento de las ciudades. Durante el primer trimestre de 2017 hubo un poco de contracción, debido al alza del dólar; sin embargo, de julio a agosto regresó a su valores de hace un año, lo que permitió que empezarán a fluir los proyectos. Para finales de 2017, el sector HVAC retomará el buen paso que traía en 2016. Otros países latinoamericanos, como Brasil y Colombia, también han crecido mucho, pero más en el tema de mantenimiento y retrofit. En México, en cambio, hay más construcción y obras más grandes. Bien o mal, seguimos construyendo, lo que implica una mayor demanda de sistemas de climatización.

MH: Actualmente, ¿cuáles son los proyectos inmodiliarios más grandes del país?
JS: Está Parque Puebla, cuya inversión es de 4 mil millones de pesos, pero que igual se demorará dos años más en construirse; Vía Vallejo, un proyecto de 5 mil 500 millones para impulsar la zona norte de la capital; Punto Polanco que ya está prácticamente terminado y demandó cerca de 56 mil millones; Plaza Parque Jardín, con 500 millones; Parque Toreo, que prácticamente lleva más de 65 por ciento de avance y fue de 12 mil millones; Miyana que ya lleva cinco años y tuvo una inversión de 7 mil millones. Estos macroproyectos no se dan diario, pero son los que demandan más recursos, tecnología e ingeniería, ya que no sólo tienes un contratista HVAC, sino cinco o seis proveedores en diferentes temas, el que instala, el que vende los equipos y el que hace el acondicionamiento.

MH: ¿Cuáles son las entidades que están a la cabeza de este auge inmobiliario?
JS: La CDMX, Guadalajara y Monterrey son los tres motores principales; sin embargo, como estamos en el contexto del proyecto Habitat de la ONU, de aquí a 2030 debemos impulsar de 15 a 18 metrópolis como puntos focales de inversión. Después de estas tres ciudades, están Puebla y San Luís Potosí, las cuales tienen más de 1 millón de habitantes. En una segunda categoría están Aguascalientes, Cancún, Chihuahua, Mexicali y Saltillo, y en una tercera Los Cabos, Querétaro, Mérida y Puerto Vallarta. Todas ellas tendrán un crecimiento acelerado de aquí a 2030. Esto implicará el desarrollo de infraestructura urbana, inversión pública y privada, de tal manera que dupliquen o tripliquen sus habitantes y, por lo tanto, la demanda de servicios, entre ellos la demanda de equipos y soluciones HVAC.

MH: Con respecto a los segmentos residencial y comercial, ¿cuál sería su diagnóstico?
JS: Aparte de los macroproyectos, al mercado hay que dividirlo en edificios comerciales, corporativos medianos, inmuebles de diez pisos, condominios y casas habitación. Es la parte natural, orgánica, de este crecimiento. El sector residencial ha crecido por varias situaciones. La primera es el fenómeno de la urbanización y la segunda es que la gente se ha vuelto más sofisticada en cuanto a sus gustos, lo que ha hecho que la demanda de confort esté creciendo. También está el tema de la sustentabilidad y el cambio climático que está empujando por todos lados e implica crear equipos con un menor consumo energético. Si antes en tu casa o automóvil estabas conforme con abrir una ventana, ahora requieres de ventiladores y equipos de enfriamiento. Todas estas circunstancias han orillado a una mayor demanda de sistemas de climatización.