Torre Mayor, o cómo mantener el Oro

En 2003, Paul Reichmann, arquitecto encargado del proyecto de Torre Mayor, inauguró uno de los recintos arquitectónicos más representativos del México contemporáneo. Y con ello, quizás no sea exagerado decir que no sólo daba inicio a un nuevo periodo en la arquitectura, sino al desarrollo sustentable que conlleva.

Así pues, los encargados de Torre Mayor han desplegado todo un plan de acción para mejorar la calidad tanto empresarial como hacia el exterior. El año pasado, por ejemplo, se hicieron merecedores al distintivo como Empresa Socialmente Responsable (ESR), destacando su ética y gobernabilidad empresarial, la calidad de vida que ofrece a sus inquilinos, la vinculación y el compromiso con la comunidad y su desarrollo, así como por el cuidado y preservación que guardan hacia el medioambiente.

En este último rubro, los directivos han hecho esfuerzos concentrados por llevar en alto la calidad de sus espacios. De hecho, una década después de su inauguración, en 2013, Torre Mayor obtuvo la certificación LEED en su nivel Oro, al completar 66 puntos en los estándares que el U.S. Green Building Council establece para expedir esta categoría.

No obstante, aun con la categoría EBOM, Torre buscó ratificar que sus estándares de calidad y operación siguieran estando a la altura de ese primer esfuerzo. Por tanto, este año quisieron recertificarse LEED, ahora en la modalidad Operations and Maintenance (O + M). Este nuevo desafío implicó toda una coordinación no sólo en las mejoras del edificio, sino de la concientización de los usuarios respecto a sus patrones de conducta, pues uno de los puntos en los que LEED hace énfasis es en el cuidado y buen manejo de las instalaciones.

Por este motivo, la fase 1 constó de una asesoría y recolección de datos, la cual sirvió para conocer las actividades que llevaban todos los ocupantes de este edificio. La información que se requirió fue saber las costumbres de sus inquilinos respecto al transporte que utilizan, el consumo de energía, el consumo de agua, la utilización de los desechos, el impacto de los materiales y los bienes compartidos, así como la calidad del ambiente interior y vista.

Para la fase 2, se llevó a cabo la implementación y el análisis de los datos, así como las modificaciones necesarias. Posterior a ello, se obtuvo la información de cada una de las áreas. Después, el equipo de Torre Mayor, los consultores e inquilinos decidieron cuáles serían las estrategias a seguir y cuáles serían los cambios y ajustes necesarios que tendrían que realizar.

Todo ello se inició con la creación de políticas, programas y planes para poder cumplir con los requerimientos de LEED, así como para establecer responsables de tareas y crear una agenda a seguir. De igual forma, los inquilinos recibieron varias sesiones de entrenamiento en temas como compras sustentables, desechos y demás.

La siguiente fase constó de un periodo de desempeño, en el que se verificó que las metas se estuvieran cumpliendo. La retroalimentación fue una herramienta necesaria en este proceso, para verificar la efectividad de cada iniciativa; todos los involucrados estuvieron ansiosos de ver los resultados de sus esfuerzos y poder seguir con la mejora de manera continua, al tiempo que estaban atentos por si detectaban inconsistencias o fallas en algún rubro por corregir y atacarlo en el corto tiempo.

Cabe destacar que el periodo de desempeño abarca tres meses: de julio a septiembre. En este tiempo se hizo entrega de la documentación requerida. Después del término de éste, se tienen 60 días naturales para entregar toda la información al Green Business Certification Inc (GBCI), a través de LEED Online.

En cuanto a los desplazamientos en transporte alternativo, se analizaron los resultados, los cuales se obtuvieron del edificio en su totalidad y empresa por empresa. Asimismo, se revisaron los hábitos de transporte y los resultados arrojaron que un porcentaje considerable de los usuarios de Torre Mayor llega en auto propio, aunque sigue siendo mayor la cantidad de personas que ocupan el transporte público; sin embargo, se destacó que un alto porcentaje de los encuestados está dispuesto a llegar en bicicleta.

En cuanto al control y manejo de agua de lluvia, Torre cuenta con un tanque de tormentas, en él, una vez que ha cesado la lluvia, el agua que no se utiliza, se libera poco a poco al drenaje, mientras que otra parte es utilizada para las torres de enfriamiento.

Eficiencia adicional en la grifería y muebles de baño

Torre Mayor decidió hacer un cambio de mingitorios para poder aumentar los porcentajes de ahorro. Se cambiaron 120 mingitorios por unos de bajo consumo, que gastan 0.5 litros por descarga; con este cambio se logró un ahorro mayor a 30 % de la línea base. Respecto a la medición del uso del agua, el ingeniero Martín Carrasco fue el encargado de recopilar los registros de consumo de las torres de enfriamiento y purga.

En la eficiencia del uso de agua en jardinería, se agregaron áreas verdes para poder alcanzar 5 % del área vegetada del área total. Además, para aumentar la eficiencia, se compró una planta de tratamiento de agua para utilizar agua tratada para riego. Asimismo, la paleta vegetal seleccionada es nativa y requiere un mínimo de irrigación, y se utilizó también lluvia sólida (gel que absorbe hasta 200 veces su peso en agua y que lo libera poco a poco según la necesidad de la planta).

Energía y atmósfera en Torre Mayor

  1. Se tuvieron mejores prácticas para la eficiencia energética, planeación, documentación y oportunidades
  2. Mínima eficiencia energética
  3. Gestión fundamental de refrigerantes
  4. Optimización del rendimiento de la energía
  5. Commissioning edificio existente / Investigación y análisis
  6. Commissioning edificio existente / Commissioning continuo
  7. Medición del desempeño / sistema de automatización del edificio
  8. Reporte de reducción de emisiones

Prerrequisito

Para realizar la auditoría nivel 1 de ASHRAE, se tuvo que realizar un recorrido por las instalaciones, en el cual el equipo de comisionamiento trabajó para obtener datos sobre las áreas que estaban consumiendo mayor energía, es decir, qué sistemas, además del de HVAC, eran los que más gastos innecesarios representaban. De este modo, con los resultados presentados, se pudieron proponer algunas estrategias de ahorro.

Para la optimización del rendimiento de la energía para Torre Mayor, se abrió una cuenta en EnergyStar, que se encargó de analizar los datos de consumos eléctricos. De esta forma se tuvieron que sumar los consumos de cada inquilino para saber el consumo total de Torre durante un año completo. Sin embargo, esto no ha repercutido en el porcentaje que necesita para la recertificación, ya que éste ha subido desde que inició el proceso de certificación y actualmente tiene 73 puntos de cien. Para la gestión fundamental de refrigerantes se revisaron los químicos utilizados en todos los equipos de refrigeración dentro de Torre, a fin de determinar que no hubiera ningún CFC.

Reducción de emisiones

Este crédito va de la mano con el Commissioning y el Master List of Findings, en donde se hace un listado de todos los hallazgos y posibles estrategias de bajo y alto costo que se pueden realizar. Para hacer los cálculos de CO2 se utilizaron datos estadísticos de emisiones de CO2 por kWh de electricidad.

Política de Gestión de Residuos Sólidos

Se desarrolló una política de gestión de residuos y en el prerrequisito de la política se pidió a los inquilinos separar su basura para que fuera más sencillo el proceso de reciclado en el andén final.

En las compras sustentables de equipo eléctrico se hizo un registro de todas las compras durante el periodo de desempeño y se comprobó que 40 % de ellas cumplía con los criterios de sustentabilidad.

En el mobiliario se hizo un registro de todas las compras de mobiliario durante el periodo de desempeño y se comprobó que 40 %de ellas (costo) cumplía con los criterios de sustentabilidad.

En Torre se vio que casi 30 % de los desechos eran desechos orgánicos y comida de los comedores. Al ver esta posibilidad se hicieron grandes esfuerzos por donar los residuos para hacer composta para el Bosque de Chapultepec. Debido a cuestiones de cambio de gobierno, el acuerdo aún no puede ser concluido, pero residuos reciclables como papel, vidrio, cartón, se mandaron a reciclar.

Para las remodelaciones trabajaron con un contratista con conocimiento y experiencia previa en reciclaje. Fueron reutilizados plafones, acero, residuos de demolición de acero y tablarroca. Se reciclaron 70 % de los residuos en cuanto a peso. También hubo un mínimo desempeño en calidad del aire interior y se verificó la cantidad correcta de aire exterior con prueba de campo en todo el equipo que proporciona aire exterior.

Luz de día y vistas

Más de 50 % de área regularmente ocupada tiene vistas al exterior. Limpieza Verde fue la evaluación de la eficacia de la limpieza (Auditoría APPA). La calificación va de uno a cinco, donde 1 es el rango más limpio y 5 lo más sucio y descuidado. Torre Mayor obtuvo un puntaje de 1.97, lo que lo hizo acreedor a un punto por Desempeño Ejemplar.

Se realizó una auditoría APPA de al menos 10 % del área por cada tipo de limpieza Verde. El equipo utilizado por Deloitte, el inquilino más grande, cumple con la certificación del CRI. Se hizo un inventario de equipo existente a fin de ver si alguno contaba con certificaciones del CRI (Carpet Rug Institute), de este modo,  se comprobó si el 25 % del equipo cumplía con la limpieza Verde – Control decontaminantes y químicos interiores, mandaron a hacer tapetes de tres metros (10 pies) de largo para todos los accesos del edificio. De esta manera, Torre Mayor se está preparando para la Recertificación.

Sobre el autor

Alicia Silva es directora y fundadora de Revitaliza Consultores. Se ha especializado en la consultoría ambiental para la edificación verde. Es responsable de supervisar la certificación LEED, el desarrollo estratégico y las iniciativas de sustentabilidad corporativa, operando en diversos mercados que abarcan México, Perú, Colombia y España. En 2015 fue nominada por Green Building & Design Magazine como una de las 20 mujeres que le están dando forma al paisaje de la sustentabilidad.

Hay un dicho popular que indica “Renovarse o morir”. Y tal parece que éste le viene bien a uno de los íconos arquitectónicos de la Ciudad de México: Torre Mayor

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